Fastighetsforskning
Av Petra Berglund
Att fastighetsforska innebär oftast ett omfattande projekt då ett djupt grävande i många olika källor och arkiv krävs för att få fram den samlade historien om en fastighet. Historien om en fastighet kan t.ex. innefatta uppgifter om fastighetens ägare samt information om vilka människor som har bott där. För att får fram dessa uppgifter måste dock flera olika källor kombineras. I denna artikel beskrivs främst de källor där man söker information om vilka som ägt en fastigheten samt hur man går tillväga när man söker fram informationen.
Uppgifter om fastighetens ägare söker man främst i de rättsliga arkiven (häradsrätter på landet och rådhusrätter i städerna). Här får man den samlade bilden om de som i juridisk mening har ägt fastigheten. Innan man börjar sitt grävande i arkiven är det dock en fördel om man skaffar sig kunskap om de lagar och förordningar som gällde för den tid man forskar kring – på så sätt blir det lättare att förstå den historiska kontexten.
Historisk bakgrund
I 1734 års lag infördes i Jordabalken regler om fastighetsöverlåtelser – regler om hur köpet skulle gå till. Fram till 1875 så skulle köparen i rätten visa upp köpehandlingen. Därefter skulle försäljningen offentliggöras på tre på varandra följande ting – det första, andra och tredje uppbudet. Häradsrätten/Rådhusrätten utfärdade sedan fastebrevet (äldre benämning på lagfart) inom ett år efter det tredje uppbudet – dock under förutsättning att ingen infört klander mot köpet. Klander kunde t.ex. införas på grund av bördsrätt. Dessa regler gällde fram till år 1800 då den s.k. klandertiden minskades, så att fastebrev kunde utfärdas på tinget närmast efter det tredje uppbudet. För att vara säker på att fastighetsköpet har genomförts i juridisk mening bör man således söka reda på de tre uppbuden och det fastebrev som därefter lagfäster köpet. Det händer nämligen ibland att klander har införts mot köpet och då blir lagfarten i anstånd tills klandret har retts ut.
År 1806 infördes en ny regel som innebar att säljaren vid fastighetsförsäljning med någon form av dokument, t.ex. fastebrev, gåvobrev, köebrev, skulle ange hur och när man har kommit över fastigheten – och detta skulle noteras i första uppbudet och köpebrevet.
Om en fastighet överlämnades i arv behövdes dock inte lagfart sökas. Och denna regel gällde fram till 1876. Så har en fastighet gått i arv innebär det ofta att det inte går att finna några handlingar om fastigheten i de rättsliga arkiven.
Uppbuden och fastebreven infördes från början i själva domboken bland övriga mål och ärenden. Så småningom har de dock samlats under särskilda rubriker i domböckerna och därefter (från ca 1800-talets början) bildar de egna volymer i domstolsarkiven – de ligger då som regel under serie A II som benämns ”uppbuds- och lagfartsprotokoll”.
Uppbuds- och lagfartsprotokollen är kronologiskt förda inom varje härad – uppställda årsvis och/eller tingsvis. Av protokollen framgår köparens och säljarens namn, egendomens namn och omfattning samt köpesumman. Från 1806 skulle även säljaren med dokument ange hur och när man har kommit över fastigheten. Köpebrevet, gåvobrevet eller testamentet är oftast (för Värmlands del) inskrivet direkt i protokollet. Men ibland ligger de som bilagor till protokollen eller ingår i serien ”inneliggande handlingar”. Detta kan dock variera mellan olika häradsrätter och mellan olika tidsperioder.
Lagfartsbok 1875-1932, ingår i Fryksdals nedre tingslags häradsrätts arkiv (volym C III a: 2), Värmlandsarkiv.
Foto: Börje Holmén, Värmlandsarkiv, 2011.
Källor
Lagfarter och inteckningar går idag oftast under benämningen ”inskrivningshandlingar” – där en inskrivning har betydelsen ”registrering av förhållanden av fastigheter”. Inskrivningshandlingarna från de rättsliga arkiven (domstolsarkiven) förvaras på Landsarkiven fram till och med 1932 – dock med vissa undantag. För vissa domstolar kan det finnas handlingar längre fram i tiden och för uppgifter om dessa undantag hänvisas till aktuellt Landsarkiv.
För senare år gäller följande:
Handlingar registrerade t.o.m. maj 2008 återfinns på Inskrivningsmyndighetens arkiv (IM-arkivet) på landsarkivet i Härnösand.
Handlingar registrerade fr.o.m. 1 juni 2009 återfinns på Lantmäteriet, Division Inskrivning.
Värmlandsarkiv förvarar inskrivningshandlingar fram till 1932 med följande undantag:
För Filipstads inskrivningsdomares arkiv finns handlingar fram till 1968
För Karlstads inskrivningsdomares arkiv finns handlingar fram till 1935
För Kristinehamns inskrivningsdomares arkiv finns handlingar fram till 1966
För Älvdals nedre tingslags häradsrätts arkiv finns handlingar fram till 1948
För Älvdals övre tingslags häradsrätts arkiv finns handlingar fram till 1948
Alfabetiska register över fastighetsförsäljningarna finns först från 1875 då lagfartsböckerna infördes – och dessa fungerar då som sökingångar till uppbuds- och lagfartsprotokollen.
Böckerna omfattar tiden ca 1875-1932 och de fungerar som ett slags register över de förändringar som gjordes på varje fastighet med utgångspunkt från hur förhållandena var 1875. Från 1933 gjordes anteckningar om lagfarter i de s.k. fastighetsböckerna.
Lagfartsböckerna överfördes i regel från de domstolar de skapades i, till de nybildade Inskrivningsdomarna 1933 och därefter har de hamnat på IM-arkivet på landsarkivet i Härnösand.
Men undantag finns även här och för Värmlandsarkiv gäller följande undantag:
Värmlandsarkiv förvarar lagfartsböckerna från följande domstolar:
Fryksdals nedre tingslags häradsrätt
Fryksdals övre tingslags häradsrätt
Kristinehamns Inskrivningsdomare
Exempel på ett ”Lagfartsprotokoll hållet vid Lagtima Hösteting med Fryksdals härads nedre tingslag 1840”. Ingår i Fryksdals nedre tingslags häradsrätts arkiv (volym A II a: 149), Värmlandsarkiv.
Foto: Börje Holmén, Värmlandsarkiv, 2011.
När man ska söka fram uppgifter kring en fastighets ägoförhållande över tid bör man börja sin kartläggning i nutid och sedan söka sig bakåt i tiden.
Via IM-arkivet i Härnösand (eller Lantmäteriet) kan man med hjälp av dagens fastighetsbeteckning som ingång få fram uppgifter ur fastighetsdataregistret.
Fastighetsdataregistret har upprättats vid olika tidpunkter mellan 1976 och 1994 och ur detta register får man fram uppgifter om fastighetens tidigare ägare, fastighetens tidigare beteckningar samt hur den har förvärvats och när den har lagfarits.
För tiden före fastighetsdataregistret återfinns samma information i de s.k. fastighetsböckerna som förvaras på IM-arkivet i Härnösand. På IM-arkivet förvaras (med vissa undantag) även de fastighetsvis uppställda lagfartsböckerna som listar upp ägoförhållandet under perioden 1875-1932. Böckerna började visserligen föras 1875 men de kan även innehålla senaste kända ägarskifte före detta år.
Den första inskrivna lagfartsansökan på en fastighet som återfinns i lagfartsböckerna skall innehålla uppgift om sökandes s.k. fångeshandling (köpebrev, bouppteckning, gåvobrev o.s.v.) samt förra ägarens s.k. åtkomsthandling (fastebrev, bouppteckning o.s.v.) med datum och, med lite tur, eventuellt även paragrafnummer.
Detta innebär att man här får fram de ingångsuppgifter som behövs för att man sedan ska kunna söka sig vidare bakåt i tiden via uppbuds- och lagfartsprotokollen.
Före 1806 fanns dock, som nämndes ovan, inget krav på att säljaren skulle visa sin åtkomsthandling.
Så vet man inte när en fastighet har bytt ägare blir det komplicerat när man forskar kring tiden före 1806 eftersom man då är hänvisad till att söka sig bakåt år för år i lagfartsprotokollen – vilket är mycket tidsödande (dock inte omöjligt).
Avslutningsvis nämns nedan några andra typer av källor som kan vara användbara när man forskar om fastigheter:
Mantalsländer, fastighetslängder, jordeböcker
(återfinns i Länsstyrelse- och Skattearkiven)
Husförhörslängder
(återfinns i kyrkoarkiven)
Lantmäterikartor och förrättningsakter
(återfinns i Lantmäteriets arkiv)
Bouppteckningar
(återfinns i Domstolsarkiven)
Brandförsäkringar
(återfinns i arkiven efter Brandförsäkringsverket samt de lokala Brandstodsbolagen)
Ekonomiska syner
(återfinns i Domstols-, Kronofogde- och Länsstyrelsearkiven samt Domkapitel- och kyrkoarkiv)
Enskilda arkiv
(gårdsarkiv, företagsarkiv m.fl.)
Museets samlingar
(torpinventeringar)
När det gäller fastighetsforskning så är det just kombinationen av informationen ur källorna som nämns i denna artikel som behövs för att man ska få fram den samlade historien om en specifik fastighet.
Att forska kring fastigheter innebär därför ett ganska omfattande arbete. Men rustar man sig med tid och ett stort mått av tålamod inför grävandet i arkiven så finns det också stora chanser till belöning i slutänden – och då i form av mängder av information om det man forskar kring.